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最新房地产企业土地增值税清算审核案例分析

时间：2022-10-19 16:54:42 作者：土地增值税网来源：土地增值税网阅读：206 评论：0

内容摘要：某房地产公司开发住宅项目，20X7年1月向主管税务机关提出办土地增值税清算申请。税务部门对该项目有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》审核，同意办清税手续。《鉴证报告》披露情况：—、整体项目情况1、该住宅项目经发改委批准，规划批准总占地面积4,000平方米。2、该项目20X2年初开工建设，20X3年5月预售，实测总建筑面...

最新房地产企业土地增值税清算审核案例分析图1

某房地产公司开发住宅项目，20X7年1月向主管税务机关提出办土地增值税清算申请。税务部门对该项目有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》审核，同意办清税手续。《鉴证报告》

披露情况：

—、整体项目情况

1、该住宅项目经发改委批准，规划批准总占地面积4,000平方米。

2、该项目20X2年初开工建设，20X3年5月预售，实测总建筑面积20,000平方米（地上10层，地下2层）。可售面积证书中批复商品房销售面积17,000平方米，不可出售面积3,000平方米（其中：变电站、热力站1000平方米、车库2000平方米）。截止20X6年12月31日，已售面积16,000平方米；剩余7套住宅面积1,000平方米，已作奖励转给本单位职工。

3、20X6年11月全部工程质量验收，并取得竣工验收备案书。

4、根据分层分户表信息显示：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，单套建筑面积145平方米，出售住宅单套建筑面积在144平方米以上，不享受普通标准住宅优惠。

5、截止清算前已预缴土地增值税300,000元。

二、收入情况

出售商品住宅收入132,800,000元，全部货币收入。

三、扣除项目情况

1.取得土地使用权支付金额16,480,000元。

2.开发成本，截止20X6年12月，工程总成本111,000,000元。其中：

（1）土地拆迁及补偿费：35,642,400元；

（2）前期工程费：3,070,000元；

（3）建筑安装工程费:56,000,000元；

（4）基础设施费:8,960,000元；

（5）公共配套设施费:1,027,000元；

（6）开发间接费：6,300,600元。

3.开发费用7,804,000元

（1）利息支出1,430,000元，能提供金融机构证明。

（2）其他开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

4.与转让房地产有关税金6,640,000元(能提供完税凭证)。

5.财政部规定加计扣除金额：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、纳税情况计算过程

（一）房地产转让收入132,800,000元。

（二）扣除项目金额合计167,420,000元；其中：

1.取得土地使用权支付金额16,480,000元；

2.开发土地和新建房及配套设施成本111,000,000元；

3.开发土地和新建房及配套设施费7,804,000元；

4.与转让房地产有关税金6,640,000元；

5.加计扣除25,496,000元。

（三）增值额132,800,000-167,420,000= -3,4620,000元

（四）应纳土地增值税 0。

（五）已纳土地增值税 300,000元。

（六）应退土地增值税 300,000元。

五、税务机关审核情况

（一）资料审核

对纳税人提供资料与鉴证报告数据和披露内容审核，确认如下：

（二）收入确认

根据纳税人提供商品房购销合同统计表中项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，审核后发现，奖励职工7套住宅1000平方米没含在销售收入中，应视同销售，按该项目平均销价每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计141,100,000元。

（三）扣除项目金额确认

1.根据纳税人提供土地出让合同及支付凭证，审核取得土地使用权支付金额16,480,000元，未发现问题。

2.开发成本确认

（1）对土地拆迁及补偿费3,564,2400元，经审核拆迁协议及支付凭证，经检查其中有20,000,000元拆迁补偿款，只有领取人签收凭证，不能出相应拆迁补偿协议，要求纳税人限期内进一步补充，与清算项目财务计账有关凭证资料，纳税人没按主管税务机关规定期限提交补正材料。因此该20,000,000元拆迁补偿款调整。调整后土地征用及拆迁补偿费金额15,642,400元。

根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产企业计算扣除项目时，不能提供合法有效凭证的不予扣除。开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按规定不能取得发票的，若能提供相关法律法规或政府部门相关文件规定补偿范围和标准，及被拆迁人和开发人拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可在计算土地增值税时扣除。

（2）对1000平方米变电站、热力站，经审核纳税人提供移交证明，均可确认公共配套设施，对2000平方米地下车位，因属无产权车位，根据辽地税函[2012]92号规定，其收入不作清算收入，其相应成本也不得

扣除。

（3）对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费四项费用扣除金额，通过计算应调整地下无产权车位成本。不许扣除车位成本：69,057,000/20,000x2,000=6,905,700元

（4）审核确认后，开发成本扣除合计84,094,300元：

3.开发费用确认

（1）利息支出1,430,000元，审核相关证明资料后，数据无误，可单独扣除。

（2）其它开发费用其他开发费用采用按率扣除，以取得土地使用权支付金额和开发成本计算金额之和5%计算扣除。（16,480,000+84,094,300）*5%=5,028,715元

4.与转让房地产有关税金6,640,000元，经审核其中含土地使用税及印花税金额合计750,000元，调整后与转让房地产有关税金5,890,000元。

5.财政部规定加计扣除金额：（16,480,000+84,094,300）x20﹪=20,114,860元

（四）应纳税款计算

1．房地产转让收入141,100,000元;

2.扣除项目总金额合计133,037,875元;

3.增值额=141,100,000-133,037,875=8,062,125元

4.增值率=8062125÷133037875x100﹪=6.06﹪

5.适用税率 30﹪

6.应纳土地增值税 8,062,125x30﹪=2,418,637.50元

7.已纳土地增值税 300,000元

8.应补土地增值税 2,118,637.50元

综上，税务机关复核后清算补税2,118,637.50元，较自行清算补税额-300,000.00元，需多补税款2,418,637.50元，为职工福利分房收入调整、拆迁补偿款、无产权地下车位成本等调整影响。

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