通过案例分析股权收购项目后续开发应如何进行税务处理

时间：2022-10-13 09:32:56 作者：土地增值税网来源：土地增值税网阅读：98 评论：0

内容摘要：通过案例分析股权收购项目后续开发应如何进行税务处理案例：A公司2016年9月通过法院判决取得某公司写字楼(未装修)一座，折合价款8000万元，该写字楼已过户至A公司名下，2017年A公司由于资金紧张欲出售该写字楼给B房地产开发公司，B公司看中该写字楼周边便利的交通环境能够提升写字楼精装修后升值空间。鉴于该写字楼目前评估...

通过案例分析股权收购项目后续开发应如何进行税务处理

案例：A公司2016年9月通过法院判决取得某公司写字楼(未装修)一座，折合价款8000万元，该写字楼已过户至A公司名下，2017年A公司由于资金紧张欲出售该写字楼给B房地产开发公司，B公司看中该写字楼周边便利的交通环境能够提升写字楼精装修后升值空间。鉴于该写字楼目前评估价值11000万元，且A公司账面除该写字楼外，并无其他实质性资产，A公司实收资本1000万元，双方拟定以股权转让方式完成该笔业务交易，股权转让价值12000万元。
假如您是B公司，需判断是否值得投资。主要涉及以下方面:

(1)股权转让是否征收土地增值税?假设该地方税务机关无征税先例

(2)能卖多少钱?卖至少多少钱不亏?假设B房地产公司准备收购入公司股东股权后继续开发该写字楼，准备精装修后分割出售。

(3)B公司需要投入多少成本?

(4)B公司要缴纳多少税?

(5)B公司净利润有多少?

分析:

B公司预计精装修成本4000万元，可实现销售收入20000万元，应交增值税为(20000-8000)/(1+5%)x5%-571.43(万元);
应交城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加为571.43x12%=68.57(万元);土地增值税清算收入为20000/(1+5%)-19047.62(万元);
土地增值税扣除项目金额为(8000+4000)x(1+20%+10%)+68.57-15 568.5(万元);
增值额为19047.62-15668.57-3379.05(万元);增值率为3379.05/15668.57=21.57%;适用税率为30%;
应交土地增值税为3379.05x30%=1013.72(万元);
账面利润为19047.62-8000-4000-6857-101372=59653(万元);应交企业所得税为5965.33x25%=1491.33(万元);账面净利润为5965.33-1491.33=4474(万元);
实际净利润为20000-(12000-1000)-4000-571.43-68.57-1013.72-1491.33-1854.95(万元);

净投资收益率为1854.95/(1200010040)=12.37% B公司结论是:该项目值得投资。真是这样吗?

分析如下。

1.增值税计算方式有误。
B公司通过收购A公司股东股权取得对于A公司控制权，A公司账面资产计税基础保持不变，B公司应以A公司为主体计算应交增值税。
预计精装修成本4000万元，假设可以取得进项税额500万元，可实现销售收入20000万元，销项税额为20000/(111%)11%19898)交增值税为1981.98-500=1481.98(万元)。

还有8000万元购置成本可以扣除进项税额吗?对不起，只有法院判决手续，无不动产转让增值税专用发票，无法抵扣进项税额。

账面净利润为5485.33-137133=4114(万元);
实际净利润为20000-(12000-1000)-4000-5743-65719331494.95(万元);
净投资收益率为1494.95/(12000-1000+4000)=9.97%。
结论是:该项目虽然投资收益率不高，但是也比增值税一般计税方法下获利要多。

2，土地增值税计算方式有误。
A公司土地增值税清算收入为20000-198.98180.2万元);
应交城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加为1481.98x12%-177.84(万元); A公司所在地税务机关对于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让，土地增值税清算时，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除，后续建设支出扣除项目的处理撄《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行
例如《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016 年第 25号)第七条规定:受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

因此，

土地增值税扣除项目金额为8000+(4000-500)x(1+20%)+(8000+4 000500)x10%+177.84=13527.84(万元);

增值额为18018.02-13527.84=4490.18(万元);增值率为4490.18/13527.84-33.19%;适用税率为30%;
应交土地增值税为449018x30%=1347.05(万元)。

账面利润为18018.02-8000-(4000-500)-177.84-1347.05-4993.13(万元)，应交企业所得税为499313x25%=1248.28(万元)，账面净利润499313-1248.28=3744.85(万元)。实际净利润为20000-(120100-40004898-177.841347.05-1248.28=744.85(万元)。净投资收益率为744.85/(1200)4.97%

结论是:该项目勉强可以投资，若算上未统计在内的管理费用、销售费用则可能不值得投资。

由以上分析看出，B公司通过股权收购方式获取的不动产其原始取得时间在2016年5月1日前后有根本区别，在2016年4月30日前取得增值税可以选择适用简易计税方法。在2016年5月1日后取得增值税只能适用一般计税方法，且法院判决书不能代替增值税专用发票无进项税额可以抵扣，这种特殊情形能否选择简易计税方法呢?目前并无政策允许这样做。
如果A公司取得2016年4月30日前法院判决的不动产又该如何处理呢?
假如A公司取得2016年4月法院判决某公司写字楼(未装修)一座，折合价款8000万元，其他条件不变，B房地产公司股权收购 A公司后继续开发该写字楼精装修后出售，预计精装修成本4000万元，可实现销售收入20000万元。
应交增值税为(20000-8000)/(1+5%)x5%=57143(万元);
应交城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加为571.43x12%=68.57(万元);土地增值税清算收入为20000/(1+5%)=19047.62(万元);
土地增值税扣除项目金额为8000+4000x(1+20%)+(8000+4000)10%+6514068.57(万元);
增值额为19047.62-14068.57=4979.05(万元);增值率为4979.05/14068.57=35.39%;适用税率为30%;
应交土地增值税为4979.05x30%-1493.72(万元);

账面利润为19047.62-8000-4000-68.57-1493.72=5485,33(万元);

应交企业所得税为5485.33x25%=1371.33(万元);

账面净利润为5485.33-137133=4114(万元);
实际净利润为20000-(12000-1000)-4000-5743-65719331494.95(万元);
净投资收益率为1494.95/(12000-1000+4000)=9.97%。
结论是:该项目虽然投资收益率不高，但是也比增值税一般计税方法下获利要多。

标签：土地增值税万元应交公司账面

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