土地增值税清算时对清算收入偏低如何确认？

广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号第33条及相关解读：

⑤主管税务机关认可的其他合理情形。

“纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的”和 “单位建筑安装工程费明显偏高的”，参照法释〔2009〕5号第19条规定：“转让价格达不到交易时交易地指导价或市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或市场交易价百分之三十的，一般可视为明显不合理高价。”对交易双方成交价格在市场价基础上设30%浮动比例，超出此浮

动比即可认定交易价格不合理。因此，比照上述规定以30%作为认定纳税人转让房地产成交价格“明显偏低”和建筑安装工程费“明显偏高”比例。

什么理由是正当理由

  什么是“正当理由”?这个只能因时因事的寻找了，应该合情合理，自己都不相信就别拿去忽悠税务局了。看两个明确的规定。

  对于自然人转让股权对价明显偏低的正当理由，国税总局公告2014年第67号文列举了以下几项：

(一)能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权;

(二)继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让;

(四)股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

“价格明显偏低且无正当理由”怎么判断？看官方怎么说。

  1、海南30%

  琼地税函〔2015〕917号如何认定房地产转让价格明显偏低?

  纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，

  2、10%

  河南地税2010年6月下发的豫地税函[2010]202号文规定：《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

  江苏地税2012年8月下发的苏地税规〔2012〕1号文规定：对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

  这两个都是省级地税发布的土地增值税方面的文件。