关于无偿划转房地产土地增值税的处理和案例分析

一、 无偿划转房地产土地增值税的处理

现行土地增值税的改制重组政策规定是《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务 总局公告2021年第21号)，但其中并不包含“划转”这-一类型。因此,对划转行为需要依据其他法规来确定是否需要缴纳土地增值税。

历次的重组文件对符合条件的企业整体改制、合并、分设、投资人股等行为可以暂不征收土地增值税但并未包含划转形式。因此，除另有规定外，无偿划转的资产中如果包含土地使用权地上建筑物及其附看物的，虽然不是有偿转让，但仍需要计算缴纳土地增值税无偿划转的资产在计算缴纳土地增值税时，应按公允价值计算确定视同销售收人。 对于(国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告)(国家税务总局公告2015年第40号)中的第一种划转方式，即“母公司向全资子公司进行划转、获得子公司10%的股权支付”。这种划转方式实际是母公间对子公司的非货币性资产行为。根据(财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增税政策的公告)(财政部 税务总局公告2021年第21号)第四条,“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业.暂不征土地增值税"。如满足此种情形，该种形式的划转可以适用暂不征土地增值税政策。

(一)重庆市的执行口径

根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告X重庆市地方税务局公告2014年第9号)第七条“关于无偿别转房地产有关规定”的规定纳税人转让房地产并取得收入，构成纳税义务。鉴于同-投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产,以及经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准,按照国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产,转让方未取得收入,因此不征收土地增值税。同一投资主体内部企业之间的有偿转让、投资(增资)等不属于无偿划转范畴。

(二)广州市的执行口径

根据《广州市地方税务局关于明确土地增值税征管工作有关问题的通知》(穗地税函[2015]146号)第三条“关于企业改制重组有关士地增值税政策问题”第五项的规定，经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，国家机关、事业单位、国有企业、国有独资公司之间的国有土地房屋权属划转,不属于土地增值税暂行条例，及其实施细则规定的征税范围,不征收土地增值税。

(三)江苏省的执行口径

纳税人资产划转过程中，涉及房产、土地权属转移的，土地增值税应如何处理?江苏明确“关于划转如何征收土地增值税“执行口径为:

(1)国家行政机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

(2)县级以上人民政府或国有资产管理部门在政府部门(或事业单位)与国有企业之间、国有企业之间，

,按账面净值划转，视为正当理由,不以评估价作为转

(3)同一集团公司内部所属企业业(100%控股)之间.集团公司与所属企业(100%控股)之间按账面净值划转，视为正当理由，不以评估价作为转让收入。

(4)其他情形，按规定征税。

但对于“两类架构、四种方式”中的第一种方式， 即母公司向全资子公司进行划转，获得子公司100%的股权支付，这种划转方式实际是母公司对子公司的非货币性资产投资行为。根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第21号)第四条的规定，“单位、个人在改制重组时以房地产作价人股进行投资，对其将房地产转移、变更到被资的企业，暂不征土地增值税”，如满足此种规定条件，该种形式的划转可以适用暂不征土地增值税政策。房地产转移任意一方为房地产开发企业的除外。

此外，大连市地方税务局曾在其官方网站的问答中指出，自然人向其开办對人有限公司(房地产公司)无偿 划拨土地使用权属于非免税的“赠与”行为视同销售,征收土地增值税。

二，无偿划转房地产土地增值税处理案例

[案例] 2020年8 月，海昌新材在相关资料中披露，发行人全资子公司美特粉末在注销前将土地和厂房无偿划转给发行人，其认为，鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无须缴纳土地增值税。

2020年11月，致远新能在招股说明书中也披露过:发行人通过无偿方式取得长春汇锋的土地及地上建筑物，相关土地及房屋主管部门均已出具合规证明;本次长春汇锋向发行人无偿划转土地及地上建筑物不涉及土地出让金，经税务主管部门确认，本次交易免征契税、增值税及土地增值税。因此，长春汇锋向发行人无偿划转国有土地使用权和地上建筑物符合土地、房产管理方面的法律法规的规定，发行人就本次无偿划转土地及地上建筑物事项不存在税务风险。