房地产开发企业“委托代建”业务的财税处理分析

近年来，越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式，寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作，运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中，许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆，本文将对房地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。

一、“委托代建”业务包括哪些范围？
房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。

二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件？
目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策，可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件：

1、由委托方自行立项；

2、不发生土地使用权或产权转移；

3、代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；

4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同；

5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。

三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税？
如果同时符合以上五个基本条件，就是税务上认定的标准“委托代建”业务，需要委托方与代建方签订委托代建合同，按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费，代建方负责整体项目工程的过程管理，业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务，应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税，并向委托方开具增值税发票。同时，代建方还需要缴纳企业所得税，不需要缴纳土地增值税。

四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税？
在实际操作中，代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形，就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款，而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形：
1、代建方以自己名义立项如果代建方以自己名义进行项目立项，在取得土地使用权和报批报建手续后，由施工企业建设不动产的行为，就不再是真正意义上的代建，而是属于代建方自行开发房地产项目，在项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
2、代建方垫付建设资金如果代建方除从事代建管理外，还为代建项目垫付全部或部分建设资金，需要将该业务进行分拆，分别签订委托代建合同和借款合同，应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税；应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。

五、“委托代建”业务实务操作要点
1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下，而不应在代建方名下。否则，代建方需按销售不动产进行涉税处理。
2、代建方不能垫资，项目建设费用全部由委托方承担。为了完全规避代建方垫资的风险，建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项，代建方最好也不要直接借款给委托方使用。
3、委托代建合同签订风险提示

（1）在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任；

（2）在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准；目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定，实务中，委托代建业务一般按照委托方投资总额（概预算）或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准，收费比例一般在4%以内。
4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。施工方应将建筑服务发票开具给委托方，而不能开具给代建方，这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方，最终给企业带来了不必要的涉税风险。