开发建设阶段典型问题，建筑施工合同计税方法的选择

（一）建筑施工合同计税方法的选择

营改增后，房地产开发项目涉及新老项目划分的问题。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目包括以下项目。

（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

如果房地产企业没有老项目，则不用考虑这个问题；或者有老项目，但没有选择适用简易计税方法也不用考虑这个问题。如果有老项目，也有新项目，老项目选择适用简易计税方法，则会面临简易计税项目不得抵扣增值税进项税额的问题。在计税成本对象的确定上，还要把建筑工程施工许可证这个划分依据考虑进去，以避免将进项税额能抵扣的转出了，不能抵扣的反而多抵扣。

（二）建筑服务总分包差额计税规则

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。试点纳税人中的小规模纳税人（以下称“小规模纳税人”）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，按照上述规定计算销售额和纳税申报，但无须预缴增值税。简易计税方法下如何扣除支付的分包款项呢？《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）第七条“关于建筑服务分包款差额扣除”规定，纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。这里总包方支付的分包款是打包支出的概念，即其中既包括货物价款，也包括建筑服务价款。