房地产企业投资开发环节的税务风险点

“营改增”后，房地产企业涉税业务更加复杂，特别是投资开发环节，税收风险剧增。而且，近年来房地产业一直是税务机关的专项检查行业之一，房地产企业财税风险防范的重要性不言而喻，企业亟需从事后控制转到事前控制，及时自查，建立财税风险事前防范机制。涉税关注点与风险如下。

（1）滚动开发成本的处理。对滚动开发的房地产开发企业，要关注土地支付、公共配套等相关成本的分摊。分摊方法有三种：按转让土地使用权面积占总面积的比例分摊、按转让的建筑面积占总建筑面积的比例分摊，以及按税务机关确认的其他方式分摊。

（2）人防等地下设施成本的处理。关注人防设施等地下建筑（如车库）的成本构成、分摊及销售、使用情况，核对人防办公室的建设指标批复和实际人防建设面积，确认有无将应在下一期开发项目中结转的人防设施成本计入当期开发成本的问题。由于此类业务在实际操作中比较复杂，各地税务机关制定了相应的具体规定执行，因此企业在日常处理这类业务时，可以直接对照当地税务机关的具体规定执行。审计人员在检查这类业务时，也可以对照处理。

（3）融资费用的处理。应继续关注利息费用支出情况，重点是金融企业利息支出情况，项目贷款的利息支出需要资本化，而对于房地产开发企业与金融企业在这期间签订的其他合同，要审核业务的真实性，对属于项目贷款而支付的额外利息，符合资本化条件的，要进行资本化处理。

实务案例：2020年3月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，在核对该公司“财务费用”科目明细内容时，发现部分利息没有资本化。该公司建设资金重要来源是融资（金融企业），2018年“财务费用”科目数据为174.85万元，其中117.21万元是为甲项目贷款而产生的利息。甲项目已经于2017年底完工，相关贷款资金已经投入到乙项目中，但是发生的相关利息共计117.21万元，却没有计入乙项目，而是计入了“财务费用”科目，在企业所得税汇算清缴时没有进行调整，挤占了当期应纳税所得额。经过沟通，发现是该公司会计人员认为利息的归集以合同为主，没有按照实质性原则处理，因此出现了错误。

（4）大额成本费用支出。关注成本、费用中的大额支出业务的真实、合法和有效性。重点从合同、资金流向、发票等多角度去核对，对于合同、资金流向、发票单位名称不一致的情况则要跟踪核查到底，虚假的支出不能列支。

（5）供材的处理。主要核查是否存在重复列支材料成本的问题。

（6）材料分配方法。除少量按实际领用核算的材料外，重点关注多个项目同时建设领用材料的分配方法是否合理、一致。在实际业务中，部分企业多个成本项目同时使用同类材料，对于没有明细核算（或无法明细核算）的，如按工程量、建筑面积等，要按照一定的方式进行分摊。不管采用什么方式，都要重点关注两点：一是前后一致性，即方式一旦确定不得随意改变；二是合理性，即计算分摊的方式能准确反映各个项目的实际材料消耗量。

（7）材料成本差异处理。重点关注材料成本差异的计算和分配方式是否一致，可以采用加权平均、先进先出等方式，且一经确定不得随意更改。核对的主要方式是连续核对计算第四季度的会计处理，看是否正确。实务案例：2020年3月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，该公司按照加权平均法进行材料成本差异结转计算，检查人员对该公司2018年、2019年连续两年第四季度的材料成本差异会计处理情况进行核对，结果发现2019年12月份计算方式出现问题，即没有按照加权平均法计算材料成本结转差异，实际多转差异533万元。

（8）隐瞒的“违章建筑”。可以根据《建设工程施工许可证》《建筑工程承包施工合同》和相关规划设计资料，对施工现场进行实地核对，以判断企业是否有超规划、超施工许可的“违章建筑”。如果有隐瞒的“违章建筑”，根据土地增值税政策，一般不能将其作为计算增值额的扣除项目。对于自用的“违章建筑”，不得将其成本摊入销售面积中的开发成本并在企业所得税计算中税前扣除，而是要按照自用固定资产折旧处理。企业已经使用的“违章建筑”涉及的房产税、城镇土地使用税要按规定征收（缴纳）。

（9）劳务费用的处理。对劳务费用的核查主要是核对劳务合同，要将合同内容与企业用工的实际情况进行比对判断。此外，对于有逻辑疑问的，例如金额过大、用工期间不对称等，要核对相关人员身份证信息、现场查看工作情况等。