房地产开发企业销售、转让阶段涉税分析

房地产企业的开发项目达到规定开发程度，取得《商品房预售许可证》后，出售在建中的开发产品，收取预收款项，该过程称为预售，计入“预收账款”科目进行核算。诚意金、订金具有预付款性质，是当事人的一种支付手段，但不具有担保性质，如合同履行则冲抵房款，如合同不履行则不适用“定金双倍返还罚则”。非合同约定，仅按“订房单”或“承诺书”或类似凭据约定收的款项，不受《中华人民共和国合同法》约束和保护，仅具有暂收应付款性质，因此在“其他应付款”科目核算。

1. 增值税

“营改增”后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。预缴增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款-当期允许扣除以货币支付的拆迁补偿款）÷（1+9%）×3%房地产企业的预收款为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

2. 土地增值税

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。预缴土地增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期增值税额）×预征率《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。

3. 企业所得税

（1）企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分，一般为10%~20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工产品销售收入的确认，应遵循竣工、使用、确权三者孰早原则。①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。②开发产品已开始投入使用。③开发产品已取得了初始产权证明。（2）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入（收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准），应确认销售收入的实现。凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应按规定全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

4. 案例分析：

销售、转让阶段涉税分析某房地产公司于2007年4月开工建设一写字楼，该项目贷款3亿元。至2008年12月末，共发生借款费用3 000万元。2008年共取得销售收入8亿元，取得土地使用权支付3 800万元。该公司会计核算执行《企业会计准则》，按照有关规定将借款费用计入了“开发间接费用”科目。除去借款费用外，该公司的开发成本为5亿元，增值税及附加共计4 400万元，全年管理费用及销售费用支出共3 500万元。该公司在清算土地增值税时，项目开发成本=3 800+50 000+3 000= 56 800（万元）。土地增值额=80 000-56 800-56 800×5%-4 400-56 800×20%=4 600（万元）。因此，该公司实际缴纳土地增值税=4 600×30%=1 380（万元）