房地产企业搬迁补偿的税务及会计处理具体内容

（一）企业所得税

1.一般规定

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号），政策性搬迁补偿费税务处理如下：一是企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；二是给予最长五年的搬迁期限；三是企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定：凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。

但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

2.政策性搬迁的企业所得税税收优惠

被拆迁企业取得符合政策规定的政策性搬迁所得可递延计征企业所得税。

（1）政策性搬迁的范围。

《企业政策性搬迁所得税管理办法》规定，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的搬迁，属于政策性搬迁：

①国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（2）政策性搬迁收入和支出。

企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出和资产处置支出。搬迁费用支出包括职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出包括变卖的各类资产的账面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废的资产，如无转让价值，其账面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。

（3）政策性搬迁涉及资产的税务及会计处理。

企业政策性搬迁所涉及的资产，区分两种情况进行处理。一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装（如无形资产）仍可以继续使用的，在该资产重新投入使用后，继续计提折旧或摊销费用。二是，搬迁后原资产需要经大修理才能重新使用的，以该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投入使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧。同时，该大修理支出应予以资本化，不得从搬迁收入中扣除。企业政策性搬迁后新购置的资产，一律按税法的规定进行处理，其支出不得从搬迁收入中扣除。对于企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业搬迁所得。企业按规定进行搬迁核算及报送搬迁相关材料的，其取得的搬迁收入暂不计入当期应纳税所得额，应在符合规定的搬迁完成年度，进行搬迁清算，计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

企业政策性搬迁损失，是指企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的数额。搬迁损失可以一次性在搬迁完成年度，作为企业损失扣除；或自搬迁完成年度起，分3个年度均匀作为企业损失扣除。处理方法一经选定，不得变更。政策性搬迁中企业亏损弥补期限的计算。由于企业搬迁时一般会停止正常生产经营活动，会对亏损弥补期限造成影响，因此，企业以前年度发生尚未弥补的亏损，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除。

（二）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，免予征收土地增值税。