房地产企业以土地入股取得土地的税务处理

1， 增值税的税务处理

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法 》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。

2， 企业所得税的税务处理

《中华人民共和国企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。企业以土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按企业所得税的相应规定进行所得税的其他处理。

3， 土地增值税的税务处理

“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

4， 印花税的税务处理

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳印花税。

5， 契税的税务处理

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是，契税是由被投资人缴纳的。