房地产企业拿地支付的土地开发成本如何计缴契税

案例介绍：某房地产企业竞价取得某市旧城改造项目，除缴纳土地使用权出让金、各项配套费10 000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1 000万元。那么，该房地产企业前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？

1. 企业所得税土地计税成本的确定

假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2 500万元，则该企业取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10 000万元＋1 000万元＋契税＋2 500万元”构成。

2. 契税的计税依据的确定

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地使用权出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该企业以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500（10 000+1 000+2 500）万元。

3. 税务风险分析

受拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用为1 000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时无法确定，所以，以13 500万元（10000+1 000+2 500）作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中，可能以11 000（10 000+1 000）万元作为契税计税依据，但这未考虑到在实际交付后依据未来市场价值计算50套商品房的公允价值，计算应缴纳契税时会出现税务风险。

4. 税务风险应对策略

一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11 000（10 000+1000）万元计算缴纳契税；房屋实际交付时，再按照2 500万元补缴契税。二是参照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定契税计税价格。

（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据。