房地产企业销售阶段增值税常见问题及检查

增值税检查中常见的涉税问题有以下几方面。

(一)收入完整性问题的检查
  (1)开发产品完工前，取得的预售收入(包括定金)是否全部计人“预收账款”进行申报缴纳税款，有无计人“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。
  (2)是否将售房款冲减成本、费用或直接转人关联单位，未按规定入账;是否将售房款打人个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收人等情况。
  (3)私改规划,增加销售面积的收人是否按规定人账。
  (4)销售阁楼、小院、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定人账。
  (5)总机构有无将分支机构的未工开发产品的销售收合并。
  (6)拆迁补偿收人是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳增值税。
  (7)是否采取包销低价开票方式，少计收入。(与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计人收人。)
 (8)收取的定金、违约金、诚意金等,是否未按规定确认收入。
 (9)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。
 (10)有无利用团购费、电商费、装修费名义分解隐匿销售收入的行为。

(二)收入及时性问题的检查
  (1)开发项目完工后，是否将收人挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

(2)是否积压占用税款，未按规定及时预缴增值税。
  (3)按分期合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
  (4)采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未收。
  (5)以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不作收人。
  (三)视同销售行为的检查
  (1)以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

(2)开发产品抵顶材料款工程广告费银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。

(3)将开产品用于捐赠助品职福利励分配给投资者是否未按规定申报纳税。
  (4)自住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。
  (5)将公共套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。是否未按规定申报纳税。
 (四)其他业务收入的检查

(1)房屋出租收人。
  第一出租收人是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
  第二,出租收人(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间人账或记入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。
  第三，以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
  (2)商品房售后服务,如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收人、无形资产转让收入和固定资产出租收入，是否未按规定申报纳税。