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房地产企业地下车库(位)等建筑物是否分摊土地成本?

时间:2023-04-14 10:25:12   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:1924   评论:0
内容摘要:《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文件印发)第二十六条规定:“成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的名项耗费而确定的费用承担项目”。该条第(一)项规定:可否销售原则。开发品能够对外经营销售的,应作独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归...

房地产企业地下车库(位)等建筑物是否分摊土地成本? 图1

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文件印发)第二十六条规定:“成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的名项耗费而确定的费用承担项目”。
该条第(一)项规定:可否销售原则 。开发品能够对外经营销售的,应作独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊人能够对外经营销售的成本对象”。
   根据上述政策规定,开发项目中的地下车库(位)如果属于可售建筑面积,则应当分摊相应的成本;如果不属于可售建筑面积,则应作为过渡性成本对象先归集相应的成本,然后再将其相关成本摊人能够对外经营销售的成本对象。
   在实务中,对于地下建筑(车库)是否应分摊土地成本,目前各地在具体掌握上有一定的差异。
   一种观点是地下建筑不分摊土地成本。根据相关土地法规,土地出让金的计算与容积率相关联,一般由地上实际占用面积计算,地下建筑(车库等)面积不参与容积率的计算,因此,从土地法规的角度,地下建筑不应承担地上面积的直接土地成本。但是,一些城市出台的地方法规,将地下空间纳人城市规划管理,房地产开发项目在申报建设规划时含有地下建筑,且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴,
其地下建筑应分摊相应的土地成本。
   另一种观点是地下建筑应分摊土地成本。由于在房地产开发项目中,地下建筑与地上建筑是不可分割的,因此,地下建筑应分摊土地成本。但是,在实际操作中,地下建筑的价格往往与地上建筑的价格有较大差异,一般地下建筑价格低于地上建筑(除个别殊情况外),分摊土地成本后,大多形成成本大于价格的情形,而在销1过程中,车库的销售一般要比地上建筑滞后,往往造成后期亏损。


标签:地下建筑  成本  分摊  土地  车库  
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