房地产企业设立准备阶段主要税收风险点和管理

一、设立准备阶段主要税收风险点
  目前,地产企业一般都是在土地二级市场通过招拍挂取得净地，都达到“三通一平”“五通一平”等直接开发的条件。房屋拆迁安置都由政府土地管理部门安置。但是在经济欠发达的省份,由于地方政府财政薄弱,政府将有政府收储的职能转嫁给房地产开发商地产企业进行土地一二级联动。房地产企业在拆迁过程中，对被拆户进行安置补偿偿偿。尤其是实物补偿将涉及增值税企业所得税、土地增值税等一系列的税收风险。财政部和国家税务总局根据各地实际情况也出台了相关财税政策，如何正确运用,对我们税务人员也是严峻的考验。
   二、设立准备阶段税收风险管理重点
   (一)土地出让金是否真实
   (1)检查方法:以账载明细开发成本/土地征用与拆迁补偿费和土地出让合同、支付土地出让金的票据进行核对。
   (2)注意事项:土地出让合同要完整。有些土地出让项目，有原合同，还有补充合同

 (二)拆迁补偿费是否真实
    (1)检查方法:账载开发成本/土地征用与拆迁补偿费和支付补偿费的收款收据、身份证复印件、拆迁补偿合同等资料进行核对。
   (2)注意事项:房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无可比性。

 (三)实物补偿，是否确认应税收入
    (1)检查方法:以账载开发成本/土地征用与拆迁补偿费和拆迁补偿合同、开发产品等进行核对。
    (2)注意事项:以实物补偿费，确认收入时，应当按照公允价值确认应税收入。