案例分析：以转让方式获取土地使用权成本及涉税处理

1.土地使用权转让
    土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售，交换和赠与。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限
   按照《城市房地产管理法》和(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)的规定，单位在缴纳土地出让金后，土地使用权可以在二级市场上转让或买卖。但是这种转让行为应符合国家法规规定的条件。譬如未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
    2.土地使用权转让应缴纳的税费
现行税制下，土地使用权转让方转让国有土地使用权应缴纳增值税、附加税费、土地增值税、印花税、企业所得税。
    (1)增值税
   《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(21636号附件1)第一条规定，在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
    《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税(2016]47号)第三条第二款第二项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。营改增前《财政部于营业税干政策题的知(财税(200316)第三条第二十项规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或m让的土地使用权,全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为告业额。营改增该原有优惠政策平移是考虑到“营改增”后不增加纳税人的负担的宗旨。
    (1)适用一般计税方法的情况。
    增值税一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法,一般纳税人转让20165月1日后取得的土地使用权,则必须采用一般税方法。
   【例】 甲公司为增值税一般纳税人，2019年8月转让一宗土地使用权取得让价款55000万元，该宗土地于2015年7月取得，支付价款30000万元，一般计税方法下如何计算增值税?
     应交增值税=55000÷(1+9%)x9%=4541.28(万元)。
    【例】 甲公司为增值税一般纳税人,2019年8月转让一宗土地使用权取得让价款55000万元，该宗土地于2016年7月取得土地使用权，支付价款30 000 万元，般计税方法下如何计算增值税?
     应交增值税=55000÷(1+9%)x9%=4541.28(万元)。
     税企争议:上述采用一般计税方法下是否扣除土地价款存在不同观点，根据《国家税务总局关于发布(房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号，以下简称国家税务总局2016年第18号公告)第四条的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。文件未明确转让土地使用权是否可以扣除土地价款计算销售额。
    笔者认为:国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，遵循“营改增”不增加房地产开发企业的税负，在一定条件下允许房地产开发企业从取得的全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,确实是一种创新。对于非房地产企业或房地产开发企业纯粹转让国有土地使用权应该与该文件的精神不符，正如土地增值税一样,对房地产企业取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金,无加计扣除项目。所以转让国有土地使用权计算缴纳增值税时，应与土地增值税的立法理念是一致的，应当全额计算纳税。
    (2)适用简易计税方法的情况。
    增值税一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用简易计税方法。
   【例】 甲公司为增值税一般纳税人,2019年8月转让一宗土地使用权取得转让价款55000万元，该宗土地于2015年7月取得土地使用权，支付价款30000万元，何计算增值税?
    简易计税方法:应交增值税=(55000-30000)÷(1+5%)x5%=1190.48(万元)。
    (3)小规模纳税人转让国有土地使用权增值税计算。
   【例8】乙公司为小规模纳税人，2019年8月转让一宗土地使用权取得转让价款515万元，该宗土地于2015年7月取得土地使用权，支付价款300万元，如何计算增值税?
    全额计税情形下应交增值税-515÷(1+3%)x3%=15(万元)。
     简易计税方法下应交增值税=(515-300)÷(1+5%)x5%=10.24(万元)。
  【例】乙公司为小规模纳税人,2019年8月转让一宗土地使用权取得转让价款515万元，该宗土地2016年7月取得土地使用权，支付价款300万元，如何计算增值税?
    全额计税情形下应交增值税=515÷(1+3%)x3%=15(万元)。此时不能选择适用差额计税方式，只能全额计税。

（2)土地增值税
   《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
   《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号印发)第六条第一款规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。
    《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016]43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收人为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计人扣除项目。
    《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第四条规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额;(1)土地增值税应税收入-营改增前转让房地产取得的收人+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。(2)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
    【例】 2021年8月，A房地产开发企业因资金问题无法完成项目开发，经有关部门批准，将2019年12月通过“招拍挂”购置的一宗土地评估后转让给B房地产企业，转让价款 38 500 万元。A房地产企业购置该宗土地支付价款及相关费用 33100元。计算A企业转让该宗土地应缴纳的土地增值税。
    土地增值税应税收入=38500÷(1+9%)=353211(万元)。

应缴纳增值税=35321.1x9%=3178.9(万元)。
    税金及附加=3178.9x(7%+3%)+3532110.533555(万元)。

扣除项目合计=33100+335.55=33435.55(万元。)

增值额=35000-33435.55=1564.45(万元)。

增值率=1564.45÷33435.55=4.67%。

适用税率 30%。
    应缴纳土地增值税=1564.45x30%=469.33(万元)。

（3)印花税
  《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》(以下简称《印花税暂行条例施行细则》)第五条规定，《中华人民共和国印花税暂行条例》(以下简称《印花税暂行条例》)第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
    《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发(1991]155号)第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
    《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税(26]162号)第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
    根据上述规定，土地使用权转让合同的转让双方应按照“财产所有权”转移书据缴纳印花税。
   （4)企业所得税
   土地使用权转让方应就转让收入与该土地使用权计税基础的差额计入当期损益，缴纳企业所得税。