2023年 房地产上市公司常见税务风险

(1)房地产上市公司在开发房地产项目时,有以下显著特征:①开发成本高;②开发费用高;③增值额低。
    究其原因,房地产上市公司有诸多关联公司,房地产项目公司的建筑安装、建筑材料的采购很大一部分与自己的关联公司有千丝万缕的关系,在实务工作中发现,同等多件下,上市公司的成本要比非上市公司要高。以三、四线市区为例,在同地段、同样的积率、同样的房屋结构,上市公司的建安成本为3700~4500元/㎡,而非上市公司的建安成本为2400~2800元/m,两者相差50%以上。不难发现,上市公司房地产项目存在关联企业之间的利润转移。《国家税务总局关于发布<特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法>的公告》(国家税务总局公告 2017年第6号)规定,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做特别纳税调整。
   《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第42号)附件2 中《境外关联方信息表》(G112000)填报说明,实际税负=实际缴纳所得税性质的税种的税款金额(扣除各种税收返还)÷所得税性质的税种的应纳税所得额x100%。所得税性质的税种的应纳税所得额小于零的,按零填报。

通过关联交易,所得税整体没有少缴。但是对于下游房地产企业来说,成本增高，相对来说增值额减少,存在少缴纳土地增值税的风险。这也是税务机关在检查上市公司房地产项目关注的重点。

(2)税企双方成本价格的争议。
   将上市公司开发成本、费用与当地非上市公司成本、费用进行对比,上市公司价格明显过高。在实务中,税企双方往往对价格明显过高、过低产生争议。依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释(2009]5号)第十九条规定,对于《合同法》@第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。
    转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价 70%的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价 30%的,一般可以视为明显不合理的高价。
   债务人以明显不合理的高价收购他人财产,人民法院可以根据债权人的申请,参照《合同法》第七十四条的规定予以撤销。
   实务中,如果采购原材料明显过高,可以查验施工现场材料收发情况,如施工图纸、施工日志、监理日志,是否相互印证。检查施工企业、原材料的供应商是否存在关联关系,如有,是否存在虚开虚抵的情况。如有必要可到地方企业进行协查。
    例如,A集团公司,下属B房地产公司、C建筑公司、D建材商贸公司、E装修公司。B房地产公司在某市取得150亩住宅用地,用于房地产项目开发,商品房定位为精装修房屋。C建筑公司为建筑总承包商，合同单价4600元/平方米，市场同类单价为4000元/平方米;建筑材料从D建材商贸公司采购,合同平均单价4800元,市场公允价格平均单价4200元;精装修由E装修公司承包,合同单价1800元/平方米,市场公允价格1500元/平方米;这样就构成了关联交易。合同价格都高于市场公允价格,在商品房价格一定的情况下,会造成增值额减少,少缴纳土地增值税,继而造成集团总体税负降低。