关于房地产开发企业贷款利息税务处理与涉税风险分析

1. 增值税
  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016]36号附件1)规定,进项税额不得从销项税额中抵扣的有:购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。房地产企业从银行贷款的利息费用,不得从销项税额中抵扣。
    2. 土地增值税
   《土地增值税暂行条例》计算增值额的扣除项目:新建房及配套设施的成本、费用。《土地增值税暂行条例实施细则》计算增值额的扣除项目,具体为开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
    财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他院地产开发费用.按支付土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按支付土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%以内计扣除。
    银行贷款的利息,用于房地产开发项目,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除。
    3.企业所得税
   《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009]31号印发)规定,企业为建造开发产品借人资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借人方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
   《企业所得税法实施条例》第三十七条规定,企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用,准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本,并依照本条例的规定扣除。《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除:①非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。②非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。根据上述规定,房地产开发企业借款费用资本化开始的时间,应当是在取得开发项目开始,截止时间应当在开发项目竣工验收日。在此之前和之后的借款费用应当计人当期损益。如果,在房产开发建造过程中发生了非正常中断,且中断时间连续超过3个月的,应当暂停借款费用的资本化。

《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知)(财税(2008)121号)规定,在计算应纳税所得额时,企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分,准予扣除,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出,除符合本通知第二条规定外,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:金融企业,为511;其他企业,为2:1。企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料,并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者该企业的实际税负不高于境内关联方的,其实际支付给境内关联方的利息支出,在计算应纳税所得额时准予扣除。

4，贷款融资常见涉税风险
    房地产业开发周期长,占用资金量大,借人资金较多,利息支出所占比重较大,对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用,成本对象完工前发生借款费用计入开发成本,成本对象完工后发生借款费用。完工后计人财务费用,直接在税前扣除,而开发公司财务处理多为直接进入本科目,当期摊销,减少应纳税所得额。
    在实务工作中,房地产企业的利息凭证往往是银行的利息单代替发票,税企双方争议较大,那么利息单能否代替发票进行税前扣除呢?
    2018年8月30日国家税务总局所得税司副司长刘宝柱 2018年第三季度政策解读的解答是:对方为已办理税务登记的增值税纳税人,企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证。也就是,凡对方能够开具增值税发票的,必须以发票作为扣除凭证。以往一些企业(如银行)用利息单代替发票给予企业,而没有按照规定开具发票，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号发布)发布后，必须统一按照规定开具发票。否则,相关企业发生的利息,将无法税前扣除。