房地产企业现房销售模式下的增值税处理分析

A企业属于房地产企业，2018年开发的楼盘属于新项目，企业采用一般计税方法计算缴纳增值税，2020年项目竣工验收，开始陆续给业主交房，企业将已售面积结转为产品销售收入计算缴纳增值税。

2021年3月A企业与甲公司签订不动产销售合同，合同总价500万元，同时由于地产企业内部原因，合同约定同年6月交付房产给客户，在双方签订不动产销售合同当月，甲公司支付A企业房款的30%即150万元，同时，甲公司要求A企业按9%开具了增值税发票。

请问：A企业收到的预收房款150万元是否要按3%预缴增值税？还是在开具发票的3月，直接按发票开具的销项税额减去当月可以抵扣的进项税缴纳增值税而无需预缴增值税？

政策依据：

根据国家税务总局2016年18号公告规定及2016年36号文件附件2的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。

根据上述政策，目前以下两种观点：

观点一：需要预交增值税

由于A企业与甲公司在3月签订了不动产销售合同，收到150万预收款，合同约定同年6月将不动产交付给客户，因此该笔款属于预收账款，需要按3%预缴增值税，同时根据《营改增试点实施办法》第45条规定，增值税纳税义务发生时间为:...... 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。因此，该笔预收款属于提前开具发票，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

账务处理：

（1）借：银行存款   150万

贷：预收账款   150万/1.09

应交税费-应交增值税-销项税额  150万/1.09*9%

（2）同时，按规定计算预交增值税，并在次月申报缴纳：

借：应交税费-预交增值税   150万/1.09*3%

贷：银行存款  150万/1.09*3%

（3）月末，将预交增值税结转：

借：应交税费-未交增值税  1 50万/1.09*3%

贷：应交税费-预交增值税  150万/1.09*3%

观点二：不需要预交增值税

A企业在预收款的当月收到150万预收房款的同时，已经给甲公司开具了9%的不动产销售发票，增值税纳税义务已经发生，当月企业即可按应交纳的销项税额合计减去可以抵扣的进项税额来申报缴纳增值税，不需要再按3%预缴增值税。

笔者观点：

上述两种观点都提出了自己的政策依据，那么现在问题聚焦在：目前地产公司是属于现房销售，但客户缴纳预收房款的合同签订月份与房屋交付不在同一个月，如果在客户缴纳房款的同时，将房屋同时交付，因为增值税纳税义务已经发生，那么无论从哪个层面来说，都不需要预缴增值税，直接按当月销项税额减去进项税额来进行增值税申报缴纳。

上述案例中，虽然地产公司是现房销售，但由于合同签订的时间与房屋交付不在同一个月，属于2016年18号公告规定的采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，需要按预收款的3%的计算预缴增值税。

建议企业在具体实务操作过程中，还是要就相关问题提前和主管税务机关做好沟通，尽量采取有利于减轻企业资金压力但不违背税法规定的操作办法，以免带来补交及罚款滞纳金的风险。