房地产企业开发产品总可售建筑面积如何确定?

在土地增值税清算业务中，开发产品总可售建筑面积是最重要的数据之一，不仅是判断应清算、可清算的条件数据，更是分摊已售和未售房屋成本费用的依据。在项目实施前期，一般以规划设计完成后的数据为准，项目完成后，则以房屋实测报告上载明的所有建筑物(开发产品)的实测建筑面积来确定。实务中，纳税人(或财税中介机构)会提供核对数据的具体资料，包括项目批文、规划设计、房屋实测报告、验收报告等各类资料，审核时主要关注差异的原因及处理，同时区分好可售与不可售面积，为后续审核计算打好基础。
    例如,《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十六条规定:“开发产品总可售建筑面积按以下方法确定:
           总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积
   房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物(开发产品)的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积”。