WAP手机版
房地产税务筹划
当前位置:首页 > 房地产税务筹划

房地产企业投资主体不同影响税后净收益(案例分析)

时间:2022-11-21 15:49:26   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:1   评论:0
内容摘要:投资主体的性质直接决定企业的经济类型。房地产开发企业一般采用公司制结构,经济类型具有多样性,有国有企业、集体所有制企业、私营企业、股份制企业、联营企业、外商投资企业、股份合作企业等多种经济形式。选择了经济形式,也就意味选择了税后利益分配的税务成本1,企业所得税后利润分配纳税依据根据《企业所得税法》及其实施条例的规定,居...

房地产企业投资主体不同影响税后净收益(案例分析) 图1

投资主体的性质直接决定企业的经济类型。房地产开发企业一般采用公司制结构,经济类型具有多样性,有国有企业、集体所有制企业、私营企业、股份制企业、联营企业、外商投资企业、股份合作企业等多种经济形式。选择了经济形式,也就意味选择了税后利益分配的税务成本


1,企业所得税后利润分配纳税依据
   根据《企业所得税法》及其实施条例的规定,居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。企业所得税税率为25%。居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入,但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
    非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。适用税率为 20%,但可以减按10%的税率征收企业所得税。
    非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得,以收入全额为应纳税所得额。非居民企业应缴纳的所得税,实行源泉扣缴,以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时,从支付或者到期应支付的款项中扣缴。

    2,税金及附加对企业净利润的影响
    2010年之前选择外商投资企业类型,考虑更多的是外商投资企业免缴城市维护建设税和教育费附加的政策优惠,因此,对于内、外资企业税收负担水平和净利润有一定影响。但是自2010年12月1日起,外商投资企业也要缴纳城市维护建设税和教育费附加,因此,内、外资房地产企业销售不动产计算缴纳的税金及附加不会再有差异,由此企业所得税和净利润也不再有内、外资差别。

    3,内、外资企业利润分配的税收差异
    房地产开发企业向境内企业股东和境外企业股东分配相同利润,不同股东的实际收益会有差别。根据《企业所得税法》的规定,非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益以收入全额为应纳税所得额缴纳企业所得税,适用税率为20%,可减按10%计算。另外,根据《国家税务总局关于下发协定股息税率情况一览表的通知》(国税函(2008]112号)和《国家税务总局国际税务司关于补充及更正协定股息税率情况一览表的通知》(际便函〔2008〕35号)的规定,2008年1月1日起,非居民企业从我国居民企业获得的股息将按照10%的税率征收预提所得税,但是,我国政府同外国政府订立的关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定以及内地与香港、澳门间的税收安排(以下统称“协定”),与国内税法有不同规定的,依照协定的规定办理。而居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收人。
    案例 

    内、外资企业利润分配的税收差异
   深圳市有两家规模相当的房地产开发企业甲公司和乙公司,甲公司注册资金5000万元,由境外股东B投资设立;乙公司注册资金5000万元,由境内企业股东C投资设立。甲、乙两公司2021年累计收入总额均为10000万元,增值税选择适用简易计税方法,不含税毛利率20%,城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、地方教育附加征收率2%。2022年3月,甲、乙两公司对净利润进行了分配。
   要求:试分析甲、乙两公司及其投资股东的税负差异和净收益差异。分析:
   (1)税金及附加:甲、乙两公司税金及附加均为10000/(1+5%)x5%x(7%+3%+2%)=57.14(万元),无纳税差异。
   (2)企业所得税:甲、乙两公司企业所得税均为[100/(1+5%)x20%-57.14]x25%=461.91(万元)。
   (3)净利润:甲、乙两公司净利润均为10000/(1+5%)x20%-57.14-461.91=1385.71(万元)。
   不考虑其他因素,甲、乙两公司进行全额利润分配。由于甲公司属于外商投资企业,境外股东B来源于境内分红应纳企业所得税为138.57万元(1385.71x10%);乙公司股东C属于境内居民企业,应纳企业所得税为0。甲、乙两公司股东纳税差异为138.57万元。甲公司股东B净收益为1247.14万元(138571-138.57),乙公司股东C净收益为1385.71万元,乙公司股东C净收益要远高于甲公司股东B。

   友情提示

   并非所有境外企业取得的来源于境内的股息、红利收入都要缴纳企业所得税。比如,境内企业集团为实现香港上市融资的需要,在香港注册公司并拥有境内企业股权,但其实际管理机构仍然在境内,根据《国家税务总局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业有关问题的通知》(国税发〔2009〕82号)的规定,可以判定其为非境内注册居民企业,那么,其来源于境内的股息、红利所得一样为免税收入。
   根据国税发(2009]82号文件的规定,境外中资企业同时符合以下条件的根据《企业所得税法》第二条第二款和《企业所得税法实施条例》第四条的规定,应判定其为实际管理机构在中国境内的居民企业(以下称非境内注册居民企业),并实施相应的税收管理,就其来源于中国境内、境外的所得征收企业所得税:
    (1)企业负责实施日常生产经营管理运作的高层管理人员及其高层管理部门履行职责的场所主要位于中国境内;
    (2)企业的财务决策(如借款、放款、融资、财务风险管理等)和人事决策(如任命、解聘和薪酬等)由位于中国境内的机构或人员决定,或需要得到位于中国境内的机构或人员批准;
    (3)企业的主要财产、会计账簿、公司印章、董事会和股东会议纪要档案等位于或存放于中国境内;
    (4)企业1/2(含1/2)以上有投票权的董事或高层管理人员经常居住于中国境内。境外中资企业可向其实际管理 机构所在地或中国主要投资者所在地主管税务机关提出居民企业申请,主管税务机关对其居民企业身份进行初步审核后,层报省级及以下税务机关确认;境外中资企业未提出居民企业申请的,其中国主要投资者的主管税务机关可以根据所掌握的情况对其是否属于中国居民企业作出初步判定,层报省级及以下税务机关确认。


标签:企业  境内  居民  企业所得税  中国  
相关评论

本栏最新更新

本栏推荐

阅读排行

大家都关心的内容

土地增值税网专注土地增值税筹划,房地产税务筹划,2022年土地增值税筹划大全,房产税收筹划,土地增值税的计算方法,土地增值税税率,土地增值税清算,房产税收筹划案例分享,各种税收筹划方法,北京房地产税务顾问就在土地增值税网

版权所有:Copyright © 2016-2022   土地增值税网  https://www.kuaiji8.com/

京ICP备19033996号-3