配建社会保障性住房各税种如何进行税务处理

恒源房地产企业为增值税一般纳税人，竞拍的某宗土地出让总价8000万元，规划总建筑面积140000平方米，其中配建社会保障性住房面积35000平方米，商品房市场售价3万元/平方米，建筑施工成本60000万元，其他开发成本7000万元。
社会保障性住房配建建筑施工成本按建筑面积分摊，配建成本=(60000x35000140000)÷(1+11%)=13513.51(万元)。
社会保障性住房配建其他开发成本按建筑面积分摊，配建成本=(700x35000140000)÷(1+11%)=1576.58(万元)。
    问:上述“限地价+竞配建”的土地出让方式要考虑哪些税务问题?分析:
    问题一，配建的社会保障性住房无偿移交是否视同销售计征增值税?
    答:第一种处理方式是，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产。
   第二种处理方式是，移交不是转让，且当地政府将无偿获得的社会保障性住房如用于公益事业或者以社会公众为对象，则不视同销售不动产。案例中配建商品房销售额为0元。
   第二种处理方式，于理则倾向于第一种处理方式。无偿移交社会保障性住房是当初拿地的约定，实质上也不能说是“无偿”，用于公益事业或者以社会公众为对象不是开发商的行为，而是政府的行为。所以还是视同销售处理吧。
    问题二，配建的社会保障性住房以什么价格视同销售计征增值税?
   《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

(1)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(2)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(3)按照组成计税价格确定。

组成计税价格的公式为:
组成计税价格-成本x(1十成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
   第一种处理方式是，按照商品房价格3万元/平方米确定社会保障性住房视同销售价格，配建的社会保障性住房销售额=(350003)÷(1+11%)=94594.59(万元)。同时土地价款增加105000万元，可抵减销项税额。
   第二种处理方式是，考虑到竞得人配建的社会保障性住房须无偿移交给当地政府，在整个过程中竞得人并未获取利益，按商品房价格核定社会保障性住房销售额不尽合理，希望能够参照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第2号)的规定:纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按该实施条例第二十条第一款第(三)项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。以配建社会保障性住房的工程成本加利润的方式予以核定。假设成本利润率为10%，组成计税价格=成本x(1+成本利润率)=(13513.51+1576.58)x(1+10%)=16599.10(万元)。
   无论采取哪一种方法，在开发产品最终均为销售的情况下，确定销项税额的同时也会按同等金额确定销项税额抵减额，等于增值税并未额外增加。
    问题三，配建的社会保障性住房成本是不是契税的计征依据?
    答:《契税暂行条例细则》第九条规定，成交价格指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。该宗土地支付出让总价8000万元，还额外承担了社会保障性住房的无偿建设移交，契税成交价格应为竞拍价、配建社会保障性住房的建设成本与其他经济利益之和，成交价格一8 000+(13 513.51十1576.58)x(1+11%)=24750(万元)。
    注意:实践中，土地出让总价8000万元企业肯定不会忘记缴纳契税的，这个配建社会保障房部分则存在征管漏洞，关键是确认时点和确认依据是否明确。
    问题四，配建的社会保障性住房企业所得税如何处理?
    答:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条的规定，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
    配建的社会保障性住房销售额=(35000x3)÷(1+11%)=94594.59(万元)，同时土地价款增加105000万元。

    问题五，配建的社会保障性住房土地增值税如何处理?
   答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第三条的规定，视为房地产开发企业换取其他单位和个人的非币性资产，发生所有权转移时应视同销售房地产。案例中配建的社会保障性住房销售收入计算与企业所得税相同。同时增加土地价款扣除，如果产品均对外销售，对于纳税人反而有利，因为可加计扣除的基数更大了。
   (注意:2018年5月1日起，建筑业增值税税率从11%降至10%。)