房地产企业售后回购如何进行企业所得税处理？

大江房地产公司2017年1月将两套商铺销售给某客户，售价为300万元，销售合同约定，2020年1月、房地产公司将重新购回该商铺，回购价为390万元，双方暂不办理产权过户手续。

问:该公司应如何确认企业所得税收入?

分析:
    国税函(2008]875号文件规定，除《企业所得税法》及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现:
    1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;
    2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;
    3.收入的金额能够可靠地计量;
    4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
    显然，案例中的商铺销售并不符合收入确认条件，此交易实质上为房地产公司以商铺作抵押的一种融资方式而已，融资300万元，期限3年，应支付利息90万元，年利率10%，所售房产所有权上的主要风险和报酬仍留在大江房地产公司，该房地产公司对售出的商铺仍可以实施控制。按照国税函(2008]875号文件的规定，不确认为收入，原始销售收到的 300万元，会计处理记入“长期应付款”科目，到期回购价差90万元计入财务费用。
    如果客户取得的商铺没有办理产权交易手续，但一样拥有3年使用权，从业务实质上看，则相当于房地产公司出租商铺3年，应获取部分租金，也应支付客户融资利息，融资利息抵顶租金后还需支付客户租金90万元。如果双方销售时办理了实质产权交易手续，则符合收入确认条件，大江房地产公司应确认会计收入和企业所得税收入，将来的回购按照正常房产购进交易处理。

   【友情提示】
   售后回购不确认为销售和回购，会计处理将价差确认为财务费用，不一定能获得税法的认可。例如，《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的公告》(河北省地方税务局公告 2011 年第1号)关于售后回购的税务处理问题规定:企业发生的售后回购业务，税法上应作为销售、购买商品两项经济业务进行处理，对其按会计准则规定的销售价格与回购价格之间的差额计提的财务费用不得扣除。