房地产企业预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题（案例分析)）

改增前，房地产开发企业销售未完工开发产品，会计核算上不结转营业收入、营业本和税金及附加，预售收入相对应的税金及附加、土地增值税虽然在当期缴纳，当期也不能进行期末损益结转;而税务处理上，因为预售收入已经具备销售收人的确认条件，所以与此相对应的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
    营改增后，增值税与预售收入非直接配比关系，税金及附加按照实际申报缴税税额结转，则不应再有填报口径差异。但是实践中填报口径多样，在《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》填报上，期间费用按照会计口径填报，当期准予扣除的成本费用，鉴于已经按照预计计税毛利填报在附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第三部分，所以计税收人和计税成本在主表上不应当显示，税金及附加、土地增值税如果主表没有反映，则也在要反映在该表第三部分。
    案例：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，能否作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数?
    答:准确来讲，房地产开发企业的预售收入不是全都可以作为业务招待费及广告宣传费计算基数的，而是按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条“企业通过正式签订'房地产销售合同’或'房地产预售合同’所取得的收入”才可以作为业务招待费及广告宣传费的计算基数，因为财务报表所反映的“预收账款”不一定符合该办法第六条的规定，如企业收取的订金、诚意金等。但开发产品完工会计核算结转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
    当然采用技术手段也可以解决这一问题。当基础信息表所述行业代码填报7010(房地产开发企业)时，三项费用扣除基数的校验值设置为:A101010(一般企业收入明细表)第1行营业收入+A105010(视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表)第1行视同销售收入+第 23 行销售未完工销售收入一第 27 行销售未完工收入结转完工开发产品收入，在2014 版申报表中，房地产企业三项费用扣除基数问题即可完美解决!