以土地作价投资入股投被投资方的涉税问题处理？（一）

   【案例】盈鸿房地产开发公司(简称盈鸿公司)2012年以出让方式取得了一宗180亩住宅国有建设用地使用权.900万元/亩容积率23分两期开发，取得两本独立的土地使用权证,第一期50亩建设用地已经开发完毕.完成的投资量已经达到了投资总量的25%以上。现因自身资金不足,第二期土地无力独自开发，且第一期开发的楼盘纠纷不断，经合作商协商，盈鸿公司于2016年7月将第二期130亩土地作价1450万元/亩与合作商共同成立了盛鸿房地产开发公司(简称盛鸿公司)，盈鸿公司将土地投资到盛鸿公司，占股份比例为38%，并于2016年9月份办妥土地过户手续。双方约定共担风险，共享利润。

   【问题】 被投资方涉及的涉税问题怎么处理？?

   【案例分析】

   1.被投资方增值税进项税额处理

    二是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发(2006]187号)规定:“四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”而被投资方能够提供的合法有效凭证只有取得土地使用权时所支付的地价款财政票据和按国家统一规定交纳有关费用时获得的相关票据、完税凭证,对土地使用权评估报告、投资协议等不认为是合法有效凭证。

     笔者认为，对接受投资方式取得开发用地·在土地增值税请算时、对该土地成本扣除金额的确定应以2016年5月1日全面“营改增”为界限分为两个时间段进行分析。-是2016年5月1日全面“营改增”之前以接受投资方式取得的开发用地，在土地地包税时，对该宗土地成本的扣除金额，笔者认为应以投资时双方作价的金额进行确定，共览需要开具发票或财政票据，其理由如下:

   首先，关于取得土地使用权所支付的金额问题。根据《土地增值税暂行条例实施则》(财法字(19953006号)第七条规定:“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这里的取得并不是通过招拍挂等方式取得的政府出让地一种，也包含了企业在二级市场上取得的由其单位依法转让或转移的土地，包括转让、入股、联营联建、置换和赠与等，这个时候企业助得土地使用权所支付的金额”时获得的合法有效票据就是其他单位开具的营业税发票(营改增前)或增值税发票(营改增后)或其他合法有效凭据。正如上述，以土地使用权作价投资入股，是土地使用权合法转让的一种形式，它是企业以支付或评估的土地使用权价值为对价而获得被投资企业的股权，而针对被投资企业而言，它是以本公司的股权为对价而获得投资方的土地使用权，这一对价是双方认可的公允价，股权作价与投资作价相等,因此。允许扣除的土地成本应当按照投资协议确定的价格与土地使用权过户时缴纳的契税和按国家统一规定交纳的有关费用之和确定。