房地产开企业开发成本核算的具体范围你知道吗？

  为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中针对性地归集各种合同及协议，对以上六个成本项目核算范围进一步归纳如下。

        销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

    支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

    根据江西省国家税务局的营改增政策解答，房地产开发企业通过竞标方式取得的车用土地使用权用于房地产开据江西省国家税务局的营改增政策解答，房地产开发企业通过竞标方式取得的军用土地使用权用于房地产开发，支付土地价款时企业取得省级以上财政部门监(印)制(包括同时套印“中国人民解放军票据监制章”)的财政票据，其支付的土地价款可按规定扣除。
    房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
   《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》“十二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题”中有这样的内容:
    房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除:
    (一)应提供的资料;房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告(房屋征收决定)、安置方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议、拆迁合格证。

   (二)应具备的扣除凭证:
    1、房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用。
    2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者查章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁(回迁)台同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应。
    3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理;
   (1)若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额;
  (2)无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据;

  (3)无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。
    一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
    一个基本原则是:取得了增值税专用发票的，则抵扣进项税额。不能取得增值税发票符合上述规定的，在计算销售额时扣除。譬如取得其他企业转让土地发票，则只能抵扣进项税额，当然增值税普通发票是不可以用于抵扣的。
 2.工程费
前期工程费主要包括以下内容:
   (1)项目整体性报批报建费，主要指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金
（或中小学教师住宅补贴费)迁管理费招投标管理费等。
   《财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知》(财税(201718号、项从2017年4月1日起取消城市公用事业附加和新型墙体材料专项基金。
    政府减贺施刀度越来越大，报批报建费各地有所差别，项目成本预测时应以地方收费标准为依据。
   (2)规划设计费，主要包括项目立项后的总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付给社会中介服务机构的市场调研费)、制图费晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划设计费为建安工程费的3%左右。
   (3)勘测丈量费，主要包括水文、地质、文物和地基勘察勘探费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等，可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
   (4)“三通一平”费，主要包括接通红线外施工用临时给排水设施的费用(含地下排水管、沟开挖铺设费用)，供电、道路等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整(包括开工前垃圾清运)发生的费用等，其中道路的费用含按规定应交的占道费、道路挖掘费。
   (5)临时设施费，主要包括临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内配置如空调、电视机、家具等的成本不属于临时设施费。
   (6)预算编、审费，主要指聘请社会中介服务机构为项目编制或审查预算而发生的费用。
   (7)其他，主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3.基础设施建设费
基础设施建设费主要包括以下内容:
(1)道路工程费，主要指小区内道路铺设费。
(2)供电工程费，主要包括变(配)电设备的购置费、设备安装及电缆铺设费、供(配)电贴费、电源建设费、交纳的电增容费等。
(3)给排水工程费，主要包括自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4)煤气工程费，主要包括煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金，煤气挂表费等。
(5)供暖工程费，主要包括暖气管道的铺设费、集资费。
(6)通讯工程费，主要包括电话线路的铺设费、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。
(7)电视工程费，主要指小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设费和按规定应交纳的有关费用。
(8)照明工程费，主要指小区内路灯照明设施支出。
(9)绿化工程费，主要包括小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，绿地建设费。
(10)环卫工程费，主要指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站(箱)、移动公厕等的支出。
(11)其他，主要包括小区周围设置的永久性围墙、围栏支出，园区大门支出，园区监控工程费，自然下沉整改费等。
    基础设施费还可以拆分为两大类，地上基础设施费用称为园林环境工程费，地下基础设施费用称为地下管网工程费。
   基础设施费费通常采用单位指标估算法来计算。

    4.建筑安装工程费
    建筑安装工程费包括项目开发过程中发生的列人建筑安装工程施工图预算项目的各项费用(含设备费、向工程承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材、甲供设的，还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。发包工程的建筑安装工程费应依据承包力提供的经建设方审定的“工程价款结算单”来确定。项目启动测算时可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算
    建设安装工程费主要包括以下内容;
   (1)土建工程费，包括:

    ①基础工程费，包括土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费，桩基咨询费。

    ②主体工程费，即土建结构(含地下室部分)工程费。

    ③有甲供材的，还应包括相应的甲供材费
   (2)安装工程费，包括:

     ①电气(强电)安装工程费，指主体工程内的照明等电气设施的安装费。

     ②电讯(弱电)安装工程费，指主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施的安装费。

     ③给排水安装工程费，指主体工程内的上下水、热水等给排水设施的安装费。

     ④电梯安装工程费，指主体工程内的电梯及其安装、调试费。

     ⑤空调安装工程费，指主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施的安装费。⑥消防安装工程费，指主体工程内的自动喷酒、消防栓、消防报警系统等消防设施的安装费。

    ⑦煤气安装工程费，指主体工程内的煤气管线等燃气设施的安装费。

    ⑧采暖安装工程费，指主体工程内的水暖、汽暖等供热设施的安装费。

    ⑨上述各项如有甲供材、甲供设备的，还应分别包括相应的甲供材费、甲供设备费。
  （3）装修工程费，主要指内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)棚、雨篷等的装修费，有甲供材的，还应包括相应的甲供材费。
  (4)项目或工程监理费，指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用(若不能直接分清成本对象，也可以作为共同成本计入开发间接费分摊处理)。
  (5)其他，主要包括工程收尾所发生的零星工程费和承包方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和承包方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计人上述相应费用中)，现场垃圾清运费，工程保险费等。