营改增后项目转让要考虑增值税计税方法

  恒博公司是房地产开发公司，为A公司全资控股子公司，实收资本5000万元，2016年1月支付土地出让金3000万元取得某宗地使用权。该公司拟投资6000万元开发非普通住宅项目。2016年该房地产公司投入该项目开发成本1500万元，发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力开发，欲将该在建项目以总价8500万元(不含增值税)转让给B公司。除此之外恒博公司无其他经营业务，不考虑印花税。

2，以房地产直接转让方式应纳税额[下表中的契税纳税主体为B公司，其他税种纳税主体为恒博公司(最终承担者为母公司A公司)]

   站在交易双方的角度看，以股权转让方式转让房地产较直接资产转让方式少纳税金1251万元。
(二)后续开发销售应纳税额
房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。假设B公司在受让后投入7500万元继续修建(进项税额可有700万元)，发生期间费用800万元。销售收入26000万元(不含增值税)，均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时，本环节主要应纳税额列表如下(下表中的纳税主体为恒博公司，最终承担者为母公司B公司):

2.当上个环节以转让房地产方式转让时，本环节主要应纳税额列表如下(下表中的纳税主体为B公司):

                                                                                                    有读者不能理解这里的计算方式，简易计税方法下假定不含税收入为26000万元，则一般计税方法下不含税收入应为26000x(1+5%)/(1+11%)=459.59(万元)，这里为什么是一般计税方法呢?
    按照规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。B公司受让的是2016年5月1日后取得的不动产，只能适用一般计税方法。

    按照股权转让方式，交易双方纳税总额为875+7075=7950(万元)。
    按照资产转让方式，交易双方纳税总额为2127+4723.80=6850.80(万元)。
    股权转让方式比房地产资产直接转让方式多纳1099.20万元税额，税额的差额主要产生于土地增值税环节，差额为1274.97万元。由此可以看出，以股权转让方式转让房地产实际上并非100%节省税费，房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税，只是税收的递延和转移，并不会真正意义上降低交易方整体税负。
    由此可见，营改增后政策适用需要综合考虑多种因素:
   (1)营改增后资产转让方式取得他人资产再行转让增值税或选择适用差额简易计税方法或适用一般计税方法，但可抵扣进项税额。
   (2)营改增后股权转让方式取得他人2016年4月30日前不动产再行转让可以继续选择适用增值税简易计税方法。
   (3)营改增后资产转让方式取得他人2016年4月30日前不动产再行转让增值税只能为一般计税方法。
   (4)资产转让方式取得不动产再行转让可以有效稀释增值率，降低土地增值税税负。

   (5)在交易过程中，若双方选择的是同一家税务顾问还好，否则不是东风压倒西风。就是西风压倒东方，更有可能两败俱伤。