房地产企业共同成本和间接成本的分摊方法

根据《营业企业所得税理办法国税发(200931号印发第二十九条的规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,开发品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计人成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一:

1.占地面积法

占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

(1)一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

(2)分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.建筑面积法

建筑面积法,指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

(1)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

(2)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3. 直接成本法

直接成本法,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算造价法

预算造价法,指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

5.各项成本的分配方法适用

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号印发)第三十条的规定,企业下列成本应按以下方法进行分配:

(1)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时联结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配。待土地整体开发完毕再行调整。

(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价

法进行分配。

(4)其他成本项目的分配方法由企业自行确定。