将接受投资的土地分解为股本和负债，投资双方应如何进行会计及税务处理？

将接受投资的土地分解为股本和负债，投资双方应如何进行会计及税务处理？

疑问：

  某房地产公司其中一股东以土地使用权作价1200万元投资，协议约定200万元作股本，1000万元作其他应付款，即土地入资金额只是土地价值的一小部分，最终换取公司所建一定面积的房子。请问：

（1)这样会计处理是否正确？

（2)土地的入账成本按《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发［2009]31号）第三十一条第一款处理还是按第二款处理？即该土地成本按分出开发产品的公允价值入账还是按评估价1200万元入账？

（3)房产公司分房时是否应按抵偿债务以公允价值缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？

解答：

（1)从股东约定和会计处理来看，该项投资实质是一部分土地投资到房地产公司，另一部分土地转让给房地产公司。无论是投资还是转让，该股东都是需要缴纳土地增值税的，其中投资的部分200万元不征收营业税，转让部分1000万元应缴纳营业税。200万元的部分不需要开具发票，1000万元的部分应当开具转让土地使用权发票。

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002]191号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006]21号），投资方不征收营业税，但需缴纳土地增值税，投资及转让价格1200万元与土地成本之间的差额，应当视同销售确认应纳税所得额。

（2）房地产企业取得土地成本应当是1200万元。

（3）是的，应当按公允价值计算营业税、土地增值税、企业所得税。由于是关联交易，1000万元应当计算资金暂用费。未来退出房地产，可以由其他股东收购股权。股权转让款、欠款1000万元、利息，应当分出开发产品的公允价相等。利息由该股东给房地产企业开具发票。